Testimonial Ymere

Ymere, Amsterdam

Naam: Harm ten Zijthoff
Functie: manager Team Interventie & Preventie en Team Onrechtmatige Bewoning
Organisatie: Ymere, Amsterdam
Wooneenheden: 79.000 woningen

Menselijk en met respect miljoenen besparen of verdienen
In juli 2005 kreeg Harm ten Zijthoff een nieuwe functie binnen Ymere. Hij werd manager van het nieuw opgerichte Team Onrechtmatige Bewoning. Het eerste dat hij deed was een opbrengst-berekeningsmodel laten maken. Het tweede: Abdel Karim bellen. Ten Zijthoff: “Dat was dag één.”

Ik dacht: ‘Het moet anders kunnen’
Ten Zijthoff had een artikel in Het Parool gelezen over Karim, de onderhuurderjager. Want geschillen over onrechtmatige bewoning eindigden bij Ymere zo’n beetje altijd hetzelfde. Eerst schriftelijke aankondigingen over en weer, daarna de hakken in het zand en tenslotte een gang naar de rechter. Dat moest ook anders kunnen.
Ten Zijthoff: “De aanpak van Abdel is juist het voorkomen van een juridische procedure. De rode draad is respect en mensen ervan overtuigen het goede te doen. Abdel heeft een prettige manier van omgaan. Geen wijsneuzerij, geen blabla, niet dat typische consultancygedrag. Eigenlijk is het heel simpel. Er komt een melding binnen, je gaat onaangekondigd langs en je koerst op een onmiddellijke schikking.”

Terug naar de basis
Dat klinkt inderdaad simpel. Maar waarom wordt die methode dan niet al overal toegepast? Ten Zijthoff: “Tja, waarom is de paperclip pas honderd jaar geleden uitgevonden? Ik denk, Abdel heeft met twintig jaar ervaring het inzicht gekregen: we moeten terug naar de basis. Je gaat weg van het spreadsheetmanagement, de hele dag binnen zitten kijken naar een beeldscherm. Je stapt de praktijk in. Wat gebeurt er áchter die voordeur?”
De crux is volgens Ten Zijthoff het onverwachte huisbezoek. “In het begin was het: dat kun je niet maken, zomaar bij iemand voor de deur staan. Maar het toch de enige manier om erachter te komen wie daadwerkelijk in die woning woont. Want heel toevallig: de officiële huurder is er altijd net even niet. En als je een bezoek aankondigt, met je spreadsheetbrievenflow, dan is hij er wel, daar kun van op aan.”

Zes van de zeven zonder rechtsgang.
Sinds 2005 zijn tientallen medewerkers van Ymere door Abdel getraind en zijn er meer dan tweeduizend huisbezoeken geweest. Zes van de zeven gevallen zijn buiten de rechter om geregeld. Dat heeft Ymere een hoop geld opgeleverd. Huurders worden voor onderverhuur beboet en moeten schadevergoeding betalen. Ten Zijthoff: “Dat is meer dan ‘bijvangst’. Ik denk dat je praat over miljoenen euros. Anders was in al die ruim 2500 woningen doorgefraudeerd en hadden wij extra huizen moeten bouwen voor mensen op de wachtlijst. Er waren geen huizen leeggekomen, die wij nu opnieuw hebben kunnen verhuren of in het kader van de stadsvernieuwing konden verkopen.” Daarnaast heeft Dikaion tientallen riskante dossiers van Ymere overgenomen. Ten Zijthoff: “De gevaarlijke dossiers, zeg maar, waar ik mijn eigen medewerkers niet aan bloot stel. De manier waarop Abdel die gesprekken voert en lastige confrontaties tot een goed einde brengt, daar is een zeer grote sociale intelligentie voor nodig. Ik heb hem wel eens gekscherend gevraagd: waarom ben jij geen religieuze sekte begonnen?”

Een ingang vinden
Een voorbeeld. “We hadden een zaak met een Marokkaanse huurder, echt foute boel. Abdel is alleen maar gaan praten en kwam terug met een huuropzegging. Ik vroeg hem hoe hij dat voor elkaar had gekregen? Abdel, zelf een vrome moslim, had gezegd: ‘Wat zou de Profeet hiervan vinden?’ Dat hoef ik niet te proberen. Maar als Abdel mij was geweest, had hij een andere ingang gevonden.”
Dikaion heeft voor Ymere een aanpak ontwikkeld speciaal gericht op niet westerse allochtonen. De ervaring leert dat deze mensen met onze reguliere media en communicatieuitingen vaak lastiger te bereiken zijn. Ymere wil namelijk meer aan preventie doen. Ten Zijthoff: “In de praktijk blijken mensen vaak niet te weten wat er in hun huurcontract staat. Ze weten eenvoudigweg niet dat onderhuur onrechtmatig is. Ze denken, ik betaal huur, dus ik mag met mijn woning doen wat ik wil. Ik mag er ook iemand anders mee helpen.”

Essentie van voordringgedrag
Zo organiseerde Karim spreektijd in een moskee in Amsterdam Noord. Daar vertelde hij het verhaal van een dorp met vijftig inwoners. De bakker heeft genoeg meel om precies vijftig broden te bakken. Alle dorpelingen staan keurig in de rij, maar dan stapt nummer 37 naar voren, passeert de hele rij, betaalt iets meer voor zijn brood en wandelt als eerste naar huis, het verse brood onder zijn arm. Wat denkt de rest van de rij dan?
Ten Zijthoff: “Ik vertel die anekdote regelmatig, want precies dat is de essentie van voordringgedrag.”