Testimonials

De Goede Woning, Apeldoorn

Naam: Mercedes Wegen
Functie: woonconsulent, projectleider Woonfraude
Organisatie: De Goede Woning, Apeldoorn
Wooneenheden: 8500

Dikaion brengt besmettelijk enthousiasme over rechtvaardigheid
Waar het vandaan komt, weet ze niet precies, het heeft er gewoon altijd in gezeten. Een sterk rechtvaardigheidsgevoel. Mercedes Wegen, projectleider Woonfraude bij De Goede Woning: “Ik kan een bijdrage leveren aan een eerlijke verdeling van woonruimte door oneerlijke situaties aan te pakken.”
Daarom staat Wegen volledig achter het beleid van De Goede Woning en het convenant, dat de vier Apeldoornse corporaties met de gemeente hebben afgesloten, om de onder- en doorverhuur van woningen daadwerkelijk te bestrijden. Iedereen moet zich inschrijven om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, betaalt daar kosten voor en bouwt zo punten op. Keurig, zoals het hoort. Voor een beetje leuke woning staat iemand toch al snel een paar jaar op de wachtlijst. En wat is het als dan een ander voorkruipt en buiten die wachtlijst om in zo’n woning terechtkomt? Precies. Dat is onrechtvaardig.

‘Wat goed dat jullie controleren’
Wegen: “Als iemand zijn woning onrechtmatig aan iemand anders in gebruik geeft, veelal voor persoonlijk gewin, dan is het heel verantwoord die fraude te corrigeren en terug te draaien.”
En dat gevoel wordt breed gedeeld, merkt Wegen. Ze krijgt regelmatig dezelfde reactie. Tijdens huisbezoeken waar alsnog geen onderhuurder blijkt te zitten of tijdens gesprekken met buren: “Wat goed dat jullie controleren, ik heb zelf ook heel lang op mijn woning moeten wachten.” Of: “Mijn dochter had die woning ook wel gewild.”
Rechtvaardigheid heeft een keerzijde. Wegen: “Ik heb altijd te maken met een onderhuurder die ik een dak boven het hoofd moet weghalen. Dat is moeilijk, maar bewoners weten zelf ook wel dat ze niet in die woning mochten wonen. Iedereen moet op zijn beurt wachten; waarom zij dan niet?”

Aanpakken van woonfraude had geen prioriteit
Wegen werkt nu zo’n zestien jaar in ‘corporatieland’, bij drie verschillende corporaties. Vroeger had de aanpak van woonfraude geen prioriteit. Wegen: “Onderhuur was iets voor de grote steden in het westen, werd gezegd. Gelukkig kreeg ik de gelegenheid aan te tonen dat er wel degelijk ook bij De Goede Woning fraude voorkwam en zo kwam ik bij Dikaion terecht.”

Resultaten die er niet om liegen
“Abdel Karim heeft doorgepakt en een succesvolle methodiek ontworpen, die juridisch door Dick Damsma is dichtgespijkerd,” zegt Wegen. Zij en later ook een collega volgden een opleiding bij Dikaion en sindsdien zijn tientallen onrechtmatige bewoners vrijwillig uit de woning vertrokken, er werden diverse kort gedingen gewonnen. Regelmatig bleek uit onderzoek dat er toch geen sprake was van woonfraude, soms ook kwamen huurders weg met een waarschuwing. Daarvoor moest dan wel vast staan dat ze hun woning nog hard nodig hadden. Wegen: “En dat met maar twee fte. Dat is toch een uitstekende score.”

Heel Apeldoorn volgt weg van Dikaion
Het enthousiasme van Wegen was zo besmettelijk dat collega-corporaties mee gingen doen. In november 2010 is door de gemeente, politie, brandweer, vreemdelingenpolitie en alle vier Apeldoornse woningcorporaties een convenant is afgesloten. Alle partijen pakken sindsdien in nauwe samenwerking de woon- en adresfraude aan.
Wegen: “Met de kennis van Dikaion is mijn enthousiasme alleen maar toegenomen, op het fanatieke af. Dat bleek zo aanstekelijk, mede ook door onze resultaten, dat alle partijen nut en noodzaak inzagen van een gezamenlijke aanpak. We werken niet meer naast elkaar, maar met elkaar. Dat is ook op het conto van Dikaion te schrijven.”
Het is de ambitie van Dikaion dat haar aanpak landelijk weerklank vindt. In Apeldoorn is het al zo ver.

Naam: Harm ten Zijthoff
Functie: Manager team onrechtmatige bewoning
Organisatie: Ymere Wonen, beheerder 49.000 eenheden. Amsterdam/Almere

Successen: Sinds de samenwerking met Dikaion is het aantal opzeggingen verdrievoudigd: van gemiddeld 120 naar 371 stuks op jaarbasis. In zes van de zeven gevallen is/was dit vrijwillig (zonder dat hier een rechter aan te pas hoefde te komen).

Toen Harm ten Zijthoff van Ymere Wonen in juli 2005 werd aangesteld als manager van het team onrechtmatige bewoning, was op dat vlak nog weinig expertise in zijn organisatie. In maart 2007 maakt hij de balans op en ziet hij hoe de strategie van Dikaion de methode-Ymere is geworden.

"De kwaliteit van Dikaion ligt wat ons betreft in de opleidingen. We zijn in 2005 gestart met een training voor drie man in de avonduren. Gevolgd door begeleiding bij huisbezoeken en praktijktraining bij confrontatiegesprekken met huurders. Voornamelijk omdat Dikaion de training één-op-één uitvoert, was het een zeer leerzaam en vruchtbaar traject.Zo vruchtbaar zelfs dat we besloten hebben alle handhavers hetzelfde traject te laten doorlopen. Ymere investeert met Dikaion op de lange termijn in bestrijding van woonfraude. Hadden we eerder 120 huuropzeggingen op jaarbasis, sinds 2005 ligt dat aantal op 371. Waarbij in zes van de zeven gevallen zonder juridische procedure. De aanpak van Dikaion is én pragmatisch én maatschappelijk betrokken.

Pragmatisch omdat je door het gebruik van gesprekstechnieken het arbeidsintensieve traject van dossieronderzoek aanzienlijk bekort of soms zelfs geheel kan overslaan. Eén tip kan al voldoende zijn om een huurbeëindiging te bewerkstelligen.Dikaions filosofie is doorspekt van sociaal denken. Het gaat om respect voor je huurders; je klanten. Ook bij (sterke) vermoedens van woonfraude. Je kunt er gewoon naast zitten. En onderhuurders zijn ook slachtoffer, niemand woont voor zijn lol in onderhuur. Een onderhuurder betaalt vaak veel te veel en leeft qua wonen in onzekerheid.

Je moet hen bijstaan, meedenken naar een oplossing. Sinds wij volgens deze methode werken, hebben we zelden nog gedoe met onderhuurders. Als er al wat is, dan is dat met de onderverhuurders.

De sleutel is snel en adequaat handelen. Wanneer je tips en meldingen uit de omgeving stroperig en traag oppakt, zoals wanneer je vuistdikke onderzoeksdossiers aanlegt, voordat je echt tot actie overgaat, dan neemt de bereidheid om meldingen te doen af. Men ziet geen opvolging; geen resultaat. Dikaions methode versnelt de doorlooptijd van een dossier enorm.

Tussen een melding en een huuropzegging verliezen wij als corporatie weinig manuren, financiële middelen en energie. Dat moet zelfs voor partijen die louter in euro’s denken aantrekkelijk klinken.
En als we dan toch met de calculator redeneren: niemand kan ontkennen dat een huuropzegging een financiële opbrengst heeft. Bovenop de maatschappelijke winst, die uiteraard voorop staat."


 

Naam: Marion Loor
Functie: Woonconsulent
Organisatie: Westhoek Wonen, corporatie met 4300 woningen
en circa 30 medewerkers Mijdrecht

Successen: Vrijwillige opzeggingen bij vijf van de zes ‘hoofdpijndossiers’,
bespoediging juridische procedure.
Westhoek Wonen, een kleine maar ambitieuze corporatie in Mijdrecht, wilde in 2006 met het inschakelen van Dikaion het kennisniveau van haar personeel opschroeven. Woonconsulent Marion Loor vertelt.

"Dikaion heeft mij veel kennis en vaardigheden bijgebracht voor de dagelijkse werkpraktijk. Bijvoorbeeld de gespreksvaardigheden en de wijze waarop je geleerd wordt een confrontatiegesprek aan te gaan. Woonfraudebestrijding gaan met veel emoties gepaard, ook voor de corporatiemedewerker.

Je komt van mensen hun woning terugvorderen. Dat heeft een enorme impact. Onderhuurders zijn in de meeste gevallen ook het slachtoffer van de situatie. Niet zelden tref je onderhuurders aan die heus wel in aanmerking zouden komen voor een woning van onze stichting. Alleen door de illegale wijze waarop ze huren is dit natuurlijk ontoelaatbaar. Zelf kan ik daar als mens echt last van hebben. Vrienden zeggen wel eens hoe leuk mijn detective-werk hen lijkt, tot ik erbij vertel wat ik aantref En wat het met mij doet.

De training van Dikaion heeft teamversterkend gewerkt voor ons. De hele organisatie raakte doordrongen van onze gemeenschappelijke taak. Doordat de strategie van Dikaion gericht is op het individu en niet in termen van ‘ ‘goede’ en ‘foute’ mensen redeneert, krijg je als woonconsulent meer bevredeging en plezier in je werk.

Je krijgt bijvoorbeeld de ruimte om onderhuurders, die meewerken, te helpen. Je wordt wegwijs gemaakt met de ‘sociale kaart’ zodat je problemen bij de wortel kunt helpen aanpakken. Woonfraude is vaak het gevolg van een heel andere problematiek, zoals hoge schulden, werkloosheid, noem maar op. Een corporatie kan met doorverwijzingen of het inschakelen van andere instanties haar sociale hart laten zien. Dan pas ondersteun je werkelijk de maatschappij en kijk je verder dan louter naar stenen en bezit. Dikaions benadering is alles behalve rigide. Dader, slachtoffer en wijzelf hebben onze menselijkheid gemeen en verdienen allemaal respect. Dat geef je allereerst en daarmee ontvang je dat ook terug.

Door vertrouwen te scheppen in de confrontatiegesprekken met onder(ver)huurders, door begrip te tonen voor de achtergrond -een punt dat veelal vergeten wordt- en door mensen zelf in te laten zien dat ze fout zitten in hun handelen, werk je naar een huuropzegging toe. Die handelswijze levert dus werkelijk geschreven en ondertekende bekentenissen op. Dat scheelt onnoemlijk veel papierwerk en leed.
Ongelooflijk zou ik bijna zeggen. "