Door: Mr Dick Damsma

Ontruimingen met een ‘herstel-functie’

De aanpak van woonfraude leidt onherroepelijk tot ontruimingen. De meeste onderverhurende huurders verdienen geen tweede kans, ze wonen ergens anders. En de feitelijke bewoners, meestal onderhuurders, moeten plaatsmaken voor woningzoekenden die wel netjes hun beurt hebben afgewacht. Het urgentiestelsel moet onderhuurders-in-nood tegen dakloosheid beschermen; komen zij niet voor een urgentieverklaring in aanmerking, dan zijn daar vast goede en in rechte toetsbare redenen voor. Zo hoort het systeem te werken; eerlijk en transparant.

Ontruimingen vormen een belangrijk onderdeel van dit systeem. De ontruiming is gericht op herstel; na de ontruiming is de verhuurder in staat om de woning weer eerlijk te verhuren.  Niets mis mee.  Ontruimingen maken soms ook een eind aan een situatie van – vaak jaren durende – ernstige overlast. Zulke ontruimingen zijn eveneens gericht op herstel, in dit geval: van het woongenot van de omwonenden.

Ontruimingen wegens huurschuld

Het merendeel van de vonnissen tot ontruiming heeft evenwel een heel andere rechtsgrond en bovendien een ander effect. Het zijn de ontruimingen wegens huurschuld. Forse huurschuld. Volgens vaste rechtspraak ligt de grens wat dat betreft bij drie maanden. Het is de hoofdverplichting van een huurder om op tijd te betalen. Doet hij dat niet, ook al is dat een kwestie van tijdelijk niet kunnen, dan mag de verhuurder hem het huis uit laten zetten. Daar schiet alleen niemand iets mee op. De na uitzetting dakloze huurder niet, maar de verhuurder ook niet. Het werkt in de praktijk alleen maar kostenverhogend, ook voor verhuurders, want die zullen uiteindelijk in de meeste gevallen hun vordering moeten afboeken. Van een ‘herstelfunctie’ is dus geen sprake. En uitgerekend dit type ontruimingen komt dus het meest voor, ondanks alle acties zoals het vroegtijdig melden van achterstanden bij de gemeente. Dit moet anders, zou ik zeggen.

Kies voor een aanpak die wel in het teken van herstel staat, en waar beide partijen baat bij hebben

Momenteel krijgt een huurder die een maand betalingsachterstand heeft een herinnering of aanmaning. Bij twee maanden achterstand vindt een vroegmelding plaats. Dat heeft soms succes, maar meestal loopt de achterstand alleen maar op. Ben je een maand verder, dan heb je als verhuurder geen andere keuze dan naar de rechter te stappen om een veroordeling tot ontruiming te bewerkstelligen. Een dergelijk vonnis werkt in de meeste gevallen als ‘stok achter de deur’. Daarna komen vrijwillige betalingsregelingen tot stand. Als een huurder zich daar vervolgens niet aan houdt, volgt alsnog ontruiming door de gerechtsdeurwaarder. De achterstand is dan in de praktijk vaak veel hoger dan bij aanvang van de gerechtelijke procedure.

Dit is om meerdere redenen geen goede zaak. Zou het niet veel beter zijn dat, als er sprake is van drie maanden huurachterstand, de huurdebiteur op een vordering van de verhuurder door de rechter voor een keuze zou worden gesteld. Die keuze betreft: óf het gehuurde – eventueel na een terme de grace van ten hoogste een maand – ontruimen óf  regelen dat zijn hoofd-inkomstenbron (zijn werkgever dan wel uitkeringsinstantie) voor zittingsdatum schriftelijk verklaart, dat deze is gemachtigd om voor de duur van de zogenoemde incasso-periode de lopende huur te betalen, verhoogd met – bijvoorbeeld – tenminste 25% van de maandhuur ter delging van de huurschuld plus incasso- en proceskosten. Die incasso-periode zou in dat geval maar iets meer dan een jaar in beslag nemen.

Voor deze aanpak hoeft de wet niet te worden gewijzigd. De huurder heeft in principe nog steeds de keuze. Hij/zij wordt nergens toe gedwongen. Maar een weigering om zijn/haar inkomstenbron hierin te betrekken heeft wel haar prijs. Bedenk daarbij dat een drenkeling die de laatste reddingsboei weigert, niet te redden valt. Het is niet anders. Hier worden de verweermiddelen van de huurder trouwens niet mee aangetast; die kan de vordering nog steeds bestrijden, ‘met alle middelen rechtens’.

Het zou mooi zijn als, om te beginnen, Aedes en de Woonbond het erover eens kunnen worden dat dit een oplossing biedt voor een groot maatschappelijk probleem. De goedwillende huurder blijft ontruiming bespaard, terwijl de verhuurder uiteindelijk krijgt wat hem toekomt; algehele betaling.