Door: Mr Dick Damsma

De woningnood is ongekend hoog. De wooncrisis houdt aan. We kampen met een tekort van honderdduizenden woningen, waarvan het overgrote deel ook nog eens ‘betaalbaar´ moet zijn. En dan zet de Raad van State ook nog eens een streep door een bouwplan, waar de hele (woning)bouwsector onder te lijden zal hebben. Des te belangrijker is het, lijkt mij, dat de wel beschikbare woningen zo eerlijk mogelijk worden verdeeld. Daklozen voorrang, zou ik zeggen.

weg met de wettelijke indeplaatsstellingsregeling

De doorstroming is echter ten minste zo belangrijk. Die zal (verder) moeten worden gestimuleerd, misschien zelfs wel moeten worden geforceerd. Daarbij denk ik niet alleen aan ‘goedkope scheefwoners’, die naar hun inkomen gemeten relatief lage woonlasten hebben, met daartegenover de ‘dure scheefwoners’, met onevenredig hoge woonlasten. Maar vooral aan de ‘ruimtelijke scheefwoners’, dat wil zeggen aan huurders van, naar de omvang van hun huishouding gemeten, (veel) te grote respectievelijk (veel) te kleine woningen. Dit zou als een pleidooi voor woningruil kunnen worden opgevat, en dat is het ook, maar woningruil zou dan wel moeten worden gereguleerd. Weg met de wettelijke indeplaatsstellingsregeling, waarbij een huurder van een zeer gewilde woning mag bepalen wie zijn huurrecht overneemt. Dat is gewoon niet eerlijk.

De rechtspraak neigt steeds meer richting het toestaan (en aan de verhuurder opleggen) van woningruil. Huurders hoeven maar te verklaren dat zij dichtbij hun familie willen wonen of “kleiner en goedkoper, en het onderhoud van de tuin wordt mij te zwaar”, en het zwaarwichtig belang van betrokkene bij de ruil staat al vast. De eengezinswoning gaat zo naar één van de kinderen (en diens gezin) en de ouderen gaan nog even naar het flatje van dat kind om uiteindelijk in een verpleeghuis te belanden. Of nemen definitief hun intrek in hun recreatiewoning en proberen dat flatje onder te verhuren of zeggen die huur zo snel als mogelijk op. Ik verzin dit niet. En woningruilen nemen hand over hand toe, als ik de corporatiemedewerkers mag geloven, die hier dagelijks mee te maken hebben. Afschaffen dus, die mogelijkheid van het omzeilen van het woningdistributiesysteem.

Zolang de ‘indeplaatsstellingsregeling’ er is en rechters al heel snel het motief van de huurder, die woningruil wenst, zwaarwichtig en in de belangenafweging doorslaggevend vinden, is het de taak van (met name) sociale verhuurders – met de eerlijke woningdistributie hoog in het vaandel – om woningruilaanvragen kritisch te beoordelen. Zeg eens wat vaker: nee. Wees niet te snel onder de indruk van de motivering van de huurder. Informeer naar eerdere pogingen om de woning van hun keuze te bemachtigen, vooral als de beoogd ruilpartner familie is (waar kennen ze elkaar van?).

Als er veel kwaliteitsverschil zit tussen de ruilobjecten, vraag je je dan vooral af wat de beweegredenen van de huurder zijn om kwaliteit in te leveren. Bedenk daarbij dat die redenen zwaarwichtig moeten zijn. Het is uiteraard niet de bedoeling dat de huurder zijn huurrecht ‘verzilvert’, houdt er echter rekening mee, dat de koopmansgeest waar de gemiddelde Nederlander mee behept is niet zomaar de wijsheid van “voor niets gaat de zon op” heeft voortgebracht. Je wil de huurders niet de kost geven, die “hun” huurwoning zogezegd ‘t.e.a.b.’ te ruil aanbieden, maar intussen onder de tafel een forse geldsom eisen. De huurder van de fraaie eengezinswoning zit niet op een flatje driehoog-achter met uitzicht op de vuilstort te wachten, hij heeft vaak een heel andere woning op het oog (is bijvoorbeeld voornemens elders te gaan samenwonen) en wil gewoon geld zien. Of een kennis of een familielid helpen.

eerlijke woonruimteverdeling

Wat nog wel eens effectief tegen indeplaatsstelling werkt is als de verhuurder de huurder van die zeer gewilde woning een andere woning uit zijn eigen bezit als ruilobject aanbiedt, waarna die vrijkomende woning aan iemand kan worden toegewezen die daar al veel langer op wacht. Doorstroming in optima forma. Daarmee kan ook worden voorkomen, dat woningen ‘muteren’ zonder dat de huurprijs kan worden geharmoniseerd, ook zo’n privilege dat alleen huurders toekomt, die dankzij het systeem van huurprijsbescherming vaak al heel lang ‘goedkoop scheefwonen’. Als bij gelegenheid van een mutatie de huurprijs wel kan worden geharmoniseerd leidt dat er binnen de huursombenadering toe, dat de jaarlijkse huurverhoging voor zittende huurders iets kan worden gematigd. Ook wel zo eerlijk.

Woningruil doorkruist het systeem van eerlijke woonruimteverdeling. Huurders hebben geen boodschap aan wachtlijsten en ruilen óf met een goede relatie óf met degene die er het meeste geld voor over heeft. Het zou niet mogelijk moeten zijn. Probeer als corporatie – of, mooier nog, als WoningNet – woningruil actief te faciliteren, breng de huurders die ‘iets anders’ willen bij elkaar. Zo je houd je de regie. Ook voor wat betreft de doorstroming.

Mijn volgende blog zal gaan over:

• Medehuurderschap