Door: Mr Dick Damsma

De woningnood is ernstiger dan ooit tevoren. Het tekort aan met name huurwoningen is ongekend. Daar hebben vooral starters last van, jongeren die ergens, ‘ver van het ouderlijk huis’, willen studeren of die gewoon op een goed moment zelfstandig willen gaan wonen. Al dan niet met een partner. Zoals hun ouders dat ook deden.

Maar het zijn niet alleen studenten en starters die er last van hebben, dat ze zo lang op een passende woning moeten wachten; relaties gaan stuk, statushouders moeten fatsoenlijk worden gehuisvest, mensen willen bovendien ‘doorstromen’, dat wil zeggen naar een meer bij hun wensen passende woning verhuizen.

En dan heb ik het nog niet over de gevolgen van overheidsbeleid, dat ouderen stimuleert om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. En zo een woning bezet te houden, die ‘vroeger’ al lang leeg was gekomen, omdat de huurders in kwestie naar een tehuis verhuisden. Want dat is natuurlijk de keerzijde van dat beleid: het duurt vele jaren (!) langer voordat een woning vrijkomt. We worden trouwens hoe dan ook gemiddeld ouder dan onze ouders. Ook huurcontracten hebben, kortom, een langere levensduur. Het maakt de spoeling dun. We zien niet zomaar overal de verhuismutatiegraad afnemen.

Eerlijke verdeling van woningen

Voor al deze problemen bestaat in feite maar één oplossing en dat is dat er woningen worden bijgebouwd. Veel woningen, heel veel woningen; ruim 315.000 in totaal, als we de deskundigen moeten geloven. Zolang dat niet is gerealiseerd en de woningnood (van zo’n 4% op nationale schaal) voortduurt, voortwoekert, zou ik eigenlijk willen zeggen, en de komende jaren zelfs nog toeneemt, is het des te belangrijker dat de wel vrijkomende woningen eerlijk worden verdeeld. En dat de regels op dat gebied worden (nageleefd en) gehandhaafd. Dit gebeurt onvoldoende. Je hoort dat in de regio’s Amsterdam en Utrecht naar schatting tussen de 10 en 20 procent van de huurwoningen niet door de (rechtmatige) huurders maar door anderen worden bewoond. Of leegstaan, omdat de huurder alleen maar een ‘postadres’ nodig heeft. Die ramingen lijken alleen maar op te lopen. Verhuurders, uitzonderingen daargelaten, laten de meeste woonfraudeurs ongemoeid. De beschikbare capaciteit is ten enenmale onvoldoende om woonfraude terug te dringen. Effectief bestrijden is trouwens zo makkelijk nog niet.

Intussen wordt de spitsvondige huurder die zijn huurrecht via woningruil of medehuur wil ‘verzilveren’ geen strobreed in de weg gelegd. Daar zijn forse bedragen mee gemoeid. Je bent een dief van eigen portemonnee als je in verband met verhuizing gewoon de huur opzegt, heet het dan. Nu moet gezegd, dat de rechtspraak en de publieke opinie nu niet bepaald de bestrijding van woonfraude aanmoedigen. Wat te denken, bijvoorbeeld, van de uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter dat het gedurende maar liefst 17 jaar aanhouden van een sociale huurwoning, terwijl de huurder in India een kinderopvang bestiert, gewoon moet kunnen. De verhuurder had aangetoond, dat de woning (in elk geval) ten tijde van het onderzoek door iemand anders werd bewoond. De rechter hield huurster niettemin opzichtig de hand boven het hoofd. En laat betrokkene twee maanden nadat was komen vast te staan, dat het gehuurde aan een derde in gebruik was gegeven en huurster al jaren in India haar hoofdverblijf had, nu juist hebben besloten om voorgoed naar Nederland terug te keren. Toeval bestaat niet. Verhuurder was met haar overeengekomen dat de woning zou worden bewoond. En niet door een derde; dat was uitdrukkelijk verboden. Overbodig eigenlijk, want dat staat ook in de wet. Wonen is niet hetzelfde als er je hoofdverblijf hebben, aldus de kantonrechter. En nee, het goed huurderschap verplichtte huurster ook niet om overwegend in de woning of zelfs maar in Nederland te verblijven. India is ook prima. Dat de woning aan iemand anders in gebruik was gegeven, was trouwens “maar tijdelijk” en niet ernstig genoeg voor ontbinding van het huurcontract. Lang leve het Tenzij-arrest.

Het ging hier trouwens om een particuliere verhuurder. Die heeft, anders dan een woningcorporatie, niet tot taak om mensen passend te huisvesten en erop toe te zien dat de woningen rechtmatig worden bewoond. Dat de (gemeentelijke) Huisvestingsverordening wat dat betreft geen onderscheid maakt, deed in de ogen van de kantonrechter niet ter zake. Particuliere eigenaren hebben weliswaar geen taak op dit vlak maar wel een belangrijke volkshuisvestelijke functie, met name ook in gebieden van grote schaarste. De rechter had er geen boodschap aan. Zeventien jaar een sociale huurwoning onderverhuren of, misschien nog wel erger, praktisch ongebruikt laten – deze huurster kwam ermee weg. Of liever gezegd, mocht de woning weer zelf betrekken (ECLI:NL:RBAMS:2021:133). Waarom zou je, als je van plan bent om langere tijd ergens anders te verblijven, nog ‘huisbewaarderschap’ aanvragen? En dan te bedenken dat die voorziening maar één jaar kan.

Dit soort gerechtelijke uitspraken is helaas geen uitzondering. Een huurder mag gerust “tijdelijk” onderverhuren. Hij hoeft ook niet aan te tonen dat hij het gehuurde bewoont, verhuurder moet het tegendeel maar bewijzen; omkering van de bewijslast is een onredelijk beding en dus nietig. De privacy is daarbij heilig. Of de huurder nog op het adres van het gehuurde ingeschreven staat en wie zich daar (ook) heeft ingeschreven – gemeenten weigeren om verhuurders daarover te informeren. Die moeten met een blinddoek voor en de handen op de rug handhaven. En als ze wel eens het bewijs rond hebben, bijvoorbeeld omdat de huurder is overleden, en ze het nog inwonende (wees)kind willen dwingen om (de eengezinswoning te ontruimen en) naar een meer passende woning te verhuizen, krijgen ze in de pers de wind van voren en komt het zelfs tot kritische Kamervragen. Het is om mismoedig van te worden. Natuurlijk pleit ik er niet voor om iemand op straat te zetten; ze moeten passend worden geherhuisvest. Net als de huurder die zijn woning uit moet om renovatie of sloop (en vervangende nieuwbouw) mogelijk te maken.

Eerlijker huurbeleid om de woningmarkt weer in de goede richting te krijgen

Wie neemt het intussen op voor de steeds langere rij woningzoekenden? De volkshuisvesting is niet eens ministeriewaardig meer. Ik hoop oprecht dat het landelijk Woonprotest een kentering betekent en het belang van de woningzoekenden eens goed voetlicht krijgt. De oplossing begint met bouwen. Maar er is meer voor nodig om de woningmarkt weer in de goede richting te krijgen. Een fundamenteel eerlijker huurbeleid, bijvoorbeeld. Lage huren mogen best wat extra worden verhoogd (met euro’s bijvoorbeeld in plaats van procenten), waartegenover hogere huren zouden kunnen worden gematigd, eventueel zelfs verlaagd. Geef de huursombenadering een reële kans. En geef daarnaast woonfraudebestrijders eens wat meer ruimte. Het woningtekort zou ongeveer 4% bedragen. Zet dat eens af tegen het percentage woningen dat onrechtmatig wordt bewoond (door- of onderverhuurd), in de drukste regio’s tussen de 10 en 20%!

Mijn volgende blogs:

• september: het onnut van ‘erkend medehuurderschap’ en de dramatische effecten daarvan op het woonruimte-verdeelsysteem.
• oktober: de omkering van de bewijslast, de doodsteek van woonfraudebestrijding.