Door: Mr Dick Damsma

“De grote verdwijntruc?” – het is de kop boven een artikel in NUL 20 van de hand van de hoofdredacteur, Fred van der Molen, waarin enkele cijfers op een rij gezet, met als conclusie dat de woningnood “onverklaarbaar” zou zijn “als je de groeicurve van de Nederlandse bevolking afzet tegen de toename van de woningvoorraad”. Oftewel: de bevolking neemt de afgelopen tien jaar weliswaar toe, maar de groei van de woningvoorraad “blijft daar niet bij achter”.

En dat terwijl de gemiddelde bezettingsgraad van de woningen niet kleiner wordt, maar zelfs iets lijkt toe te nemen. Vanwaar dan toch die woningnood, vraagt Van der Molen zich af. “Kan iemand daar zijn licht op laten schijnen? Ik hou me aanbevolen”, besluit hij De Rekenkamer-bijdrage van dit najaar. Tot mijn verbazing lijkt daar nog niemand op te hebben gereageerd, dus laat ik de handschoen maar oppakken. Want de gedachte van Van der Molen is weliswaar begrijpelijk, maar het ligt anders. De woningnood is wél verklaarbaar.

De bezettingsgraad is een teken aan de wand

Ik zou in de eerste plaats iets over de bezettingsgraad willen zeggen. Van der Molen lijkt dit cijfer als een indicator te beschouwen. Een geruststellende nog wel. Alsof de bevolking kennelijk geen behoefte meer heeft aan “verdere verdunning”; “met een gemiddelde bezettingsgraad van 2,2 is er puur cijfermatig minder schaarste dan tien jaar terug”, toen het rond de 2,0 schommelde. En toch spreekt men alom van een wooncrisis. Zijn er misschien woningen ‘verdwenen’, vraagt Van der Molen zich af.

De bezettingsgraad is echter niets meer of minder dan het resultaat van een simpele deelsom; telt een land, zoals Nederland, in totaal 17,5-miljoen inwoners en zijn er grofweg 8 miljoen woningen beschikbaar, dan kom je op een gemiddelde bezettingsgraad uit van om en nabij de 2,2. Een kwestie van rekenen dus. Het zegt niets over de onder de bevolking levende wensen en behoeften.

Er is de laatste tijd zelfs sprake van ‘verdichting’, stelt Van der Molen vast. Maar dat bewijst slechts dat de, voor gebruik als hoofdverblijf, beschikbare woningvoorraad niet in hetzelfde (relatieve) tempo toeneemt als de bevolking. Het staat trouwens wel vast dat er voor ‘normale’ bewoning beschikbare woningen ‘verdwijnen’.  Steeds meer mensen kunnen zich, bijvoorbeeld, een tweede woning veroorloven, met ‘verdunning’ op microniveau als gevolg. En dat is maar één voorbeeld van ‘verdwijningen’, waar in feite ‘onttrekkingen’ mee worden bedoeld.

Uit de cijfers blijkt dat de verdunning op microniveau door verdichting elders teniet wordt gedaan. Dat is niet omdat jongeren zo graag wat langer bij hun ouders willen blijven wonen, of dat na een scheiding een van de partners er bewust voor kiest om weer bij zijn ouders in te trekken, maar omdat er gewoon onvoldoende geschikte (betaalbare) woningen vrijkomen. Realiseer je daarbij, dat ‘ouderen’ – geheel in lijn met overheidsbeleid – tegenwoordig langer zelfstandig blijven wonen en dan ook gemiddeld nog langer blijven leven dan vroeger (!). En daarom houden zij véél langer (en meestal onnodig grote) woningen bezet.

Doorstroming gaat niet vanzelf; doe iets aan het huurbeleid

Grote, en vaak goedkope, woningen komen daardoor niet vrij. Verhuizen naar een kleinere woning is niet aantrekkelijk, sterker nog: harmonisatie-ineens van de huurprijs van de kleinere woning levert niet zelden een hogere huur op dan iemand – mede als gevolg van het stringente huurbeleid – voor de veel grotere woning gewend was te betalen. Een stringent huurbeleid dat zittende huurders steevast ontziet ten koste van de starters die meteen ‘de hoofdprijs’ moeten betalen. Niet zo gek dus, dat de woningnood almaar toeneemt.

Met alleen nieuwbouw los je dit niet op. Doorstroming zal aantrekkelijker moeten worden gemaakt. Herstel de huursombenadering in zijn oude glorie, zou ik zeggen. Geef verhuurders de ruimte om de (lagere) sociale huurprijzen met een redelijk bedrag in euro’s, in plaats van met procenten te verhogen en leg de harmonisatie-ineens aan banden.  Zo wordt doorstromen weer aantrekkelijk en worden huurwoningen weer betaalbaar voor starters. Laat de wet van de communicerende vaten zijn werk doen. Het huurbeleid van de afgelopen decennia is gewoon niet eerlijk. De oudere generaties zijn lang genoeg ontzien.

Mijn volgende blogs:

• februari 2022: woningnood II – het onnut van ‘erkend medehuurderschap’ en de dramatische effecten daarvan op het woonruimte-verdeelsysteem.
• april 2022: woningnood III – de omkering van de bewijslast, onmisbaar bij woonfraudebestrijding.