Door: Mr Dick Damsma
Het zal jullie niet zijn ontgaan, en de gemiddelde corporatiebestuurder dus ook niet: de overheid ziet iets in hospitaverhuur. Daarbij verhuurt de hoofdhuurder één of meer kamers aan een onderhuurder, terwijl hij er zelf ook blijft wonen. Minister Mona Keijzer wil hospitaverhuur zelfs stimuleren. Ook onder woningcorporaties. Geen zweem van aandacht voor de risico’s en de gevaren. “Hospitaverhuur kan een forse bijdrage leveren aan het verminderen van het tekort aan huurwoningen”, klinkt het enthousiast. En elke bijdrage is welkom.
Uit onderzoek is gebleken dat één op de drie Nederlanders een voor hospitaverhuur geschikt huis bewoont, een woning dus waarvan een deel op dit moment niet wordt benut. Een kwart daarvan zou overwegen om hospitaverhuurder te worden. Van deze groep zegt één op de vier (twee procent van alle mensen met een huis) zelfs “(zeker) wel” een of meer kamers te willen verhuren. Wat houdt hen tegen, zou je zeggen?
“Helaas kan niet iedereen die graag hospita wil worden, dat op dit moment ook worden”, schreef toenmalig minister Hugo de Jonge in juni 2024 al in de Handreiking Hospitaverhuur voor woningcorporaties. Er zijn belemmeringen. De eigenaar van de woning geeft bijvoorbeeld geen toestemming. Dat zou niet moeten mogen, lijkt De Jonge daar te willen zeggen. Hij wilde via wetgeving en stimuleringsmaatregelen het gigantische potentieel aan kamers (zeker 100.000) vrijmaken. En nu gaat zijn opvolger Mona Keijzer daar vrolijk mee verder.
Onderverhuur van een kamer – wie kan daar nu iets op tegen hebben
Wij van Dikaion houden ons hart vast. Het wordt na toestemmingverlening bijna ondoenlijk om woonfraude aan te pakken. Even een geheugenopfrisser: bij de integrale herziening van de huurwetgeving begin deze eeuw, hebben de woningcorporaties verenigd in Aedes hier al voor gewaarschuwd. Als verhuurders niet meer de mogelijkheid zouden hebben om onderverhuur van met name ook kamers te verbieden (waar het oorspronkelijk wetsontwerp nog in voorzag), zou het praktisch onmogelijk zou worden om woonfraude aan te tonen. Ga er immers maar aanstaan: wanneer tijdens een onaangekondigd huisbezoek niet de huurder-contractant, maar een kamerbewoner zou worden aangetroffen, hoefde dat immers nog niet te betekenen, dat de huurder onrechtmatig had gehandeld. Nee hoor, “natuurlijk” had de hoofdhuurder er ook zijn hoofdverblijf; hij was er alleen even niet. En trouwens, hij mocht toch wel een kamer verhuren…? De lobby van de corporaties had destijds succes. De regel dat een huurder in beginsel wel een deel van zijn woning mocht onderverhuren kreeg de status van ‘regelend recht’. Daar mocht dus van worden afgeweken. En dat gebeurde vervolgens massaal. Standaard zelfs; wij kennen geen modelcontract, waarin niet is bepaald dat een huurder voor ook kamerverhuur de toestemming van zijn verhuurder nodig heeft.
Dit gaf in de praktijk nooit problemen; er zijn ons althans geen vonnissen bekend van rechters, die de verbodsbepaling in concrete situaties onredelijk hebben verklaard. Als huurders toestemming vragen, zoals in het blokje hieronder is aangegeven, dan krijgen ze die. Corporaties houden echter wel altijd een vinger aan de pols; het moet duidelijk zijn dat de huurder de woning ook nog zelf als zijn hoofdverblijf gebruikt en zijn kamerbewoner geen onredelijke bijdrage laat betalen. Sommige corporaties werken trouwens samen met instellingen, zoals ´Onder de Pannen´. Wel zo eerlijk, ieder op zijn beurt. Samenwonen, dat wil zeggen (in jargon) het aangaan van een gemeenschappelijke huishouding, is overigens altijd mogelijk. Daar heeft de huurder de toestemming van zijn verhuurder niet voor nodig. Ook een manier om eenzaamheid tegen te gaan (een van de belangrijkste redenen voor de overweging om hospitaverhuurder te worden, zo bleek uit onderzoek).
Handhavers, pak je spullen maar…
En toch wordt opeens van alle kanten het idee van hospitaverhuur omarmd. Alsof we hier met de vondst van de eeuw te maken hebben. Hier wreekt zich ten eerste het gebrek aan historisch besef bij politici. En bij de ambtenaren op het ministerie. Dat heb je als je een ministerie opdoekt of alleen het geraamte bij een ander ministerie onderbrengt. Met trots nog wel. Aan de argumentatie die er in 2001 nog toe leidde dat de mogelijkheid van het verbieden van onderverhuur van (ook) een deel van de woning bleef bestaan, is in feite niets veranderd. Als dit niet meer kan, sterker nog, onderverhuur van kamers breed wordt gestimuleerd en gefaciliteerd, is het hek van de dam. Handhavers, pak je spullen dan maar. Nu steunt de aanpak van woonfraude nog op twee pijlers: (1) de huurder heeft zijn woning of ten minste een deel daarvan zonder de vereiste toestemming van zijn verhuurder aan iemand anders in gebruik gegeven en (2) hij heeft er zelf niet meer zijn hoofdverblijf. Dat laatste is sowieso moeilijk te bewijzen, en als een verhuurder eenmaal met hospitaverhuur heeft ingestemd en bij een onaangekondigd huisbezoek alleen de kamerbewoner aantreft, heeft hij nog geen flinterdun bewijs dat de huurder feitelijk de hele woning heeft onderverhuurd. De ‘kamerbewoner’ is in de praktijk gewoon hoofdbewoner van de woning, de verhuurder en de lange reeks van woningzoekenden hebben het nakijken. Dat heeft dertig jaar handhaving ons wel geleerd.
liever zelfstandig
Laten we trouwens wel wezen: kamerbewoners huren liever zelfstandig. Ze hebben echter geen keuze. Ze verkeren in nood, hebben heel snel woonruimte nodig en kunnen geen geduld opbrengen, bijvoorbeeld omdat ze ergens ver weg van hun ouderlijk huis willen gaan studeren. Of gaan scheiden. Ze zijn even geholpen, maar de lijst van woningzoekenden wordt er niet korter op. Intussen lopen ze het risico te worden uitgebuit, de huurprijsbescherming werkt niet (hebben meerdere onderzoeken aangetoond), er wordt hen sleutelgeld gevraagd en hen voorgehouden: “voor jou zoveel anderen…”. In het beste geval betalen ze een redelijke huurprijs, maar dan zijn de huurder en onderhuurder bijna altijd familie of vrienden van elkaar. Met eerlijke woonruimteverdeling heeft dit alles uiteraard niets van doen; ook al gaat het ‘maar’ om kamers, de huurders beslissen wie er tegen welke voorwaarden van de (woning – pardon:) kamer – gebruik mag maken. De hoogste bieder, meestal. Of een familielid of vriend.
Ineens mag een huurder wel geld verdienen met zijn woning
Geld is trouwens de belangrijkste drijfveer voor huurders die hospitaverhuur zouden willen. Daar zijn ze tenminste eerlijk over. En ineens verdwijnt het argument van corporaties om onder geen beding vakantieverhuur toe te staan, “want een huurder mag met zijn woning geen geld verdienen”, als sneeuw voor de zon. Onbegrijpelijk.
Wij pleiten er niet voor om huurders nooit toestemming te geven om een kamer onder te verhuren. Dat deden we vijfentwintig jaar terug niet, maar ook nu niet. Het voorbeeld uit het eerste blokje hieronder maakt dat ook wel duidelijk. Waar echter voor moet worden gewaakt is dat kamerhuurders worden uitgebuit en/of feitelijk hoofdbewoner worden, omdat de hoofdhuurder ergens anders gaat wonen. Nu laten veel ‘stiekem-samenwoners’ een van de twee woningen leegstaan, omdat onderverhuur grote risico’s met zich meebrengt. In de nieuwe situatie spelen ze ‘hospita’, ze hoeven uiteraard niet altijd ‘thuis’ te zijn. En het levert extra geld op, zeker als de kamerbewoner feitelijk de hele woning mag gebruiken.
De oplossing is even simpel als eerlijk
Het stimuleren en institutionaliseren van hospitaverhuur is de doodsteek voor niet alleen de handhaving (zie boven), maar vooral ook voor de doorstroming. Vanuit een oogpunt van volkshuisvesting en eerlijke woonruimteverdeling zou het veel beter zijn om juist die te stimuleren. Projecten als “Van Groot naar Beter”, waarbij ouderen die hun meer-kamerwoning ooit ten volle benutten, maar na het uitvliegen van hun kinderen kamers overhouden, worden verleid om naar een kleinere woning te verhuizen. Dat werkt natuurlijk niet als de verhuurder de huur van de kleinere woning meteen harmoniseert. De huurder in kwestie levert (welkome) ruimte in – dat moet hij ook in zijn portemonnee merken. Een randstedelijke woningcorporatie is er trots op dat zij huurders aan kamerhuurders koppelt [zie het tweede blokje], de corporatie kan volgens ons veel beter “te groot en te klein wonende” huishoudens matchen. Op een eerlijke manier. Dus geen willekeur of vriendjespolitiek.
De conclusie is eenvoudig: hospitaverhuur veroorzaakt meer problemen dan zij oplost. Het is een feest voor fraudeurs. Het enorme aantal kamerzoekenden is er veel meer bij gebaat, als er meer onzelfstandige woonruimte beschikbaar zou zijn, waar men gezamenlijk gebruik van kan maken. Mensen die eigenlijk “te groot wonen” zouden moeten worden overgehaald om passender woonruimte te vinden of daarnaar kunnen worden bemiddeld.
