Door: Mr Dick Damsma

Voortzetting van gebruik (bewoning) tegen betaling – huur?

Tijdens de cursussen hoor ik vaak van woonconsulenten dat zij geen uitstel van ontruiming durven te geven. Ze menen dat als een overeenkomst de wezenlijke bestanddelen van artikel 7:201 BW – de ‘in gebruik verstrekking’ van een zaak tegen een ‘tegenprestatie’ – bevat, je zonder meer met huur te maken hebt. Met alle gevolgen van dien zoals, wanneer het om een woning gaat, huurbescherming voor onbepaalde tijd. Als iemand formeel ‘zonder recht of titel’ een woning gebruikte en de eigenaar dat gebruik wenste te beëindigen om de woning weer zelf te kunnen gebruiken (bijvoorbeeld voor de verhuur aan mensen bovenaan een wachtlijst), was het gunnen van enig uitstel van ontruiming niet zonder risico’s, zeker als hij voor de tijdelijke voortzetting van dat gebruik een meer dan symbolische tegenprestatie verlangde. Een vergoeding van de schade wegens huurderving, bijvoorbeeld.

Timeshare-arrest

Het zogenoemde Timeshare-arrest van de Hoge Raad (*) leek daarmee te breken. De ingebruikgeving en de tegenprestatie waren een minimumeis, maar om een overeenkomst als huur te kwalificeren moest deze ook naar inhoud en strekking – ‘als geheel beschouwd’ – als huur moeten kunnen worden aangemerkt.

Het arrest nam de vrees voor ‘ongelukken’ (uit een oogpunt van eerlijke woningtoewijzing ongewenste huur) niet weg. En terecht. Lagere rechters oordeelden nog regelmatig in het voordeel van de bewoners, die de woning niet meer hoefden te ontruimen, omdat zij intussen als huurders moesten worden aangemerkt. Zo luidde bijvoorbeeld ook het oordeel van de kantonrechter in Amersfoort (24 november 2021) in een geschil tussen Portaal en enkele (inwonende) kinderen van een overleden huurster, waar de corporatie mee had afgesproken dat zij er nog een half jaar mochten blijven wonen, maar de woning daarna alsnog zouden ontruimen. Die termijn was daarna ook nog eenmaal met zes maanden verlengd.

Portaal stelde beroep in en het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden stelde de corporatie in het gelijk. Op dit punt althans en dat is hier relevant. De ´als-geheel-toets´ leidde tot het oordeel, dat hier toch niet van huur kon worden gesproken. Beide partijen stelden vervolgens cassatieberoep in. De P-G bij de Hoge Raad, mr. W.L. Valk, kwam onlangs tot dezelfde conclusie als het hof (**): hier is geen sprake van huur. Het wachten is nu op het eindoordeel van de Hoge Raad.

Interessant is nog dat de P-G zelfs de stelling verdedigt dat hier überhaupt niet van huur kan worden gesproken, omdat er op de keper beschouwd geen sprake is van ‘terbeschikkingstelling tegen betaling van een vergoeding’. Voor de fijnproevers: zie r.o. 3.27 e.v.

Wordt de soep toch niet zo heet gegeten als zij wordt opgediend?

Als de Hoge Raad dit oordeel volgt kan voorzichtig de vlag uit bij met name sociale verhuurders, die binnen het handhavingskader van de eerlijke woningdistributie ook aan onderhuurders of aan ‘inwonenden’ na beëindiging van het contract met de huurder hun sociale gezicht willen laten zien. Het geven van enig uitstel voor ontruiming leidt niet automatisch tot huur.

* Timeshare-arrest van de Hoge Raad 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673, NJ 2012/73
** Conclusie HR-Parket 30 augustus 2024, ECLI:NL:PHR:2024:810