Door: Mr Dick Damsma
Huizenruil is een mooie en goedkope manier van vakantievieren, maar alleen weggelegd voor woningeigenaren. Huurders mogen hun huurwoning niet voor een paar weken ruilen. Maar dat is allesbehalve logisch.
Huizenruil
In het Plus-Magazine van begin dit jaar staat een interessant artikel over huizenruil. Voor alle duidelijkheid: ‘huizenruil’ is niet hetzelfde als ‘woningruil’. Bij ‘woningruil’ wordt er echt verhuisd en nemen de ruilpartners elkaars woning over. Voor onbepaalde tijd. Bij ‘huizenruil’ daarentegen wordt er niet verhuisd. De ruilpartners wisselen slechts tijdelijk van onderkomen. Ze keren na afloop van hun vakantie weer naar hun eigen woning terug. Hun hoofdverblijf verandert niet.
Huizenruil maakt voordelig vakantievieren mogelijk. Je maakt wel reiskosten, maar het verblijf – in de woning van je ruilpartner – is gratis. Dat scheelt.
Geen ruil zonder toestemming van verhuurder
Het is algemeen bekend dat huurders van woonruimte niet zonder toestemming van hun verhuurder met iemand anders ‘woningruil´ kunnen plegen. Een huurcontract is in principe niet overdraagbaar. De verhuurder kan toestemming weigeren. Alleen als de huurder kan aantonen dat hij een “zwaarwichtig belang” heeft bij de ruil, kan de rechter bepalen dat de ruil toch doorgang kan vinden. Dat heet dan ‘indeplaatsstelling’; de huurders nemen als het ware elkaars contract over.
Hoe zit dat bij vakantieverhuur of ‘huizenruil’?
Het onderverhuren van een woning is niet toegestaan. Ook niet tijdelijk, bijvoorbeeld voor de duur van twee of drie weken. Gratis in gebruik geven is zelfs verboden. Zo staat het in de wet, en huurcontracten wijken daar zelden van af. Overtreding van deze regel kan een huurder duur komen te staan. Het is zogezegd een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurvoorwaarden en rechtvaardigt in principe de ontbinding van het huurcontract en de ontruiming van de woning!
Verhuurders – ook corporaties – staan zelden toe dat hun huurders ‘hun’ woning of rechtstreeks of via organisaties alsAirbnb of Wimdu aan iemand anders in gebruik geven, ook al is dat maar voor een paar weken. Ze vinden het niet goed dat huurders hun woning op die manier ´exploiteren´, er geld mee verdienen. Bij vakantieverhuur zou bovendien regelmatig sprake zijn van overlast; toeristen nemen het niet zo nauw met de huis- of flatregels en vieren onophoudelijk feest. Daar hebben de omwonenden last van. Bij ‘huizenruil’ verdient een huurder in principe echter geen geld aan de beschikbaarstelling van zijn woning. Huurders ruilen van woning met gesloten knip. Toch staan corporaties het zelden toe. Vreemd toch eigenlijk. Vooral als je bedenkt dat mensen bij een huizenruil ook geneigd zullen zijn zich beter te gedragen. De eigenaar van de woning zit tenslotte tegelijkertijd in jouw woning. Dat maakt toch dat mensen er netter mee omgaan dan bijvoorbeeld bij Airbnb.
Hoe (in)consequent
Als iemand voor langere tijd (van een half tot een heel jaar, of soms nog wel langer) ergens anders verblijft – bijvoorbeeld voor studie of voor zijn werk – krijgt hij vaak wél toestemming. Terecht overigens; je kunt moeilijk van pakweg “Artsen zonder Grenzen” eisen dat ze vóór hun vertrek naar het buitenland de huur opzeggen om na afloop van hun uitzending weer achteraan in de rij woningzoekenden aan te moeten sluiten. Voor de duur van hun afwezigheid mogen ze een ‘huisbewaarder’ aanstellen. Die betaalt vervolgens de huur. En vaak nog wat extra, zo leert de praktijk; voor niets gaat ten slotte de zon op. Vakantieverhuur is daarentegen bijna nooit toegestaan.
En dan te bedenken dat voor iets als hospitaverhuur de laatste tijd de deuren wagenwijd open worden gezet. Onderverhuur van een kamer (of zelfs meerdere!) moet kunnen. De minister propageert het zelfs. In de vorige blog ging ik al in op de grote risico’s die het toestaan van hospitaverhuur met zich mee brengt. Om over het weghalen van een prikkel om “door te stromen” nog maar te zwijgen. Dat de huurder er wat geld aan overhoudt (“belastingvrij”) heet hier geen bezwaar te zijn, integendeel, is mooi meegenomen! Een welkom zakcentje voor de veelal armlastige huurder van een sociale huurwoning. Hoe (in)consequent kun je zijn.
Doe niet zo moeilijk
Daarom zou ik ervoor willen pleiten om hier niet zo’n punt van te maken. Doe niet zo moeilijk. Als een huurder voor een paar weken ‘huisruil’ zou willen, sta het hem toe. De woning wordt niet ‘geëxploiteerd’, de mensen met een krappe beurs kunnen ook leuk op vakantie en als de huisruil-partner overlast veroorzaakt – tja, dan blijft het bij één vakantie. Het is een mooie manier om goed huurderschap te belonen.
Bovendien: als je het niet toestaat en het gebeurt alsnog stiekem, dan is het nog maar de vraag of een rechter dat als ‘ernstig, de huurontbinding rechtvaardigende wanprestatie’ kwalificeert. Nóg een reden om het gewoon toe te staan.
